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    中共中央国务院:集体建设用地无需征地直接入市,优先用于发展养老、康养服务

    发布时间:2019-04-10

     

    中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》(下称乡村规划》公开发布,是实施乡村振兴战略第一个五年规划,对农村工作做出具体部署,是指导各地区各部门分类有序推进乡村振兴的重要依据。


    党的十九大提出实施乡村振兴战略。贯彻实施好《规划》,对于解决农村经济社会发展阶段性矛盾,保证乡村振兴战略实施开好局、起好步、打好基础,具有重大现实意义和深远历史意义。


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    近期,一个超级重磅的楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!


    这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。


    参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!


    这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。


    这个举措最令人震撼的看点是:


    农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。


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    共享度假小院,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田?#21360;?#20139;受共享度假生活方式的第二居所。在这里,你可以享受到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......


    依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不?#24066;?#19978;市交易,也没有房产证。


    中国的这?#20303;?#25919;府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。


    此次改革具有重大意义


    第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院?#20445;?#26159;中国土地制度的重大变革,意味着?#38498;蟆?#22303;地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。


    第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。


    第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑?#32856;?#25151;价、高租金将产生巨大作用。


    根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,?#37096;?#20197;通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


    第?#27169;?#22823;城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。


    两部委公布的“办法”里,还有以下看点值得注意


    ①:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,?#28304;?#37327;土地为主,不得占用耕地。


    ②:尊重农民集体意愿,合理?#33539;?#39033;目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


    ③:试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。


    ④:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同?#32423;ǎ?#19981;得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运?#23567;?/span>


    ⑤?#25788;?#31199;人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


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    也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。


    那么,?#21496;?#23558;产生什么影响?


    第一:这意味着中心城市楼市发生?#21496;?#22823;变化,不仅仅是“租售并举?#20445;?#26410;来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。


    商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人?#27493;?#20943;少。深圳市长之前曾描述了这?#30452;?#21270;,未来住房将是?#26696;?#31471;有市场、中端有支持、低端有保障”。


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    第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住?#24247;?#20379;应量足够大,就可?#36828;?#21046;商品房的价格,让它涨得慢点。


    第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。


    第?#27169;?#30001;于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者?#27492;?#30683;盾,其实相互依存。


    第五:未来房地产投资是一种“防御型投资?#20445;?#20027;要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。


     

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